Episode 2 sur la dé-construction des croyances populaires, je passe à l’immobilier.
Nos parents, notre famille, nos amis ont colporté un certain nombre de croyances très limitantes concernant l’immobilier. Jusqu’il y a 5 ans, je faisais exactement comme eux. Depuis, j’ai pris conscience que ce ne sont des images d’Epinal, du flan. Florilège
Il faut acheter sa résidence principale parce que donner de l’argent à un propriétaire « à fonds perdus » est une mauvaise idée
Et bien non. Sauf à ce que ta résidence principale te procure une énorme plus value à la revente (nette d’impôt). En gros tu achètes un taudis, tu le fais retaper, tu en profites et tu le revends, sans payer de plus value car il s’agit de ta résidence principale, ca c’est un investissement. Dans beaucoup d’autres cas, posséder sa résidence principale n’est pas une bonne idée. Louer un logement est plus rentable dans beaucoup de cas.
Être endetté, c’est mal
Pas du tout. Être endetté pour acheter un iPhone, une voiture ou des vacances, oui c’est mal. S’endetter pour acheter un bien qui va générer des revenus, c’est ce qu’il faut faire. Être très endetté (c’est mon cas) pour avoir des biens qui génèrent des revenus, c’est utiliser l’effet de levier de l’endettement.
Note : je fais le malin, mais j’ai fait de mauvais investissements, comme tout le monde.
Trouver des biens à acheter est compliqué
Non, mais c’est long.
Il est possible de ne pas payer d’impôts
Tu les payes toujours à un moment ou un autre. L’état est assez malin là dessus. Après tu peux optimiser. Mais tu finis toujours par payer.
Il faut négocier son taux avec sa banque
Pas la meilleure idée. Le différé. La durée d’emprunt. Les conditions de remboursement anticipé. Les conditions de modulation du prêt. Le transfert du prêt sur un autre bien, voilà ce qu’il faut négocier. Les frais de dossiers et l’assurance sont des peccadilles.
Il faut écouter son banquier
Non. Il n’a, dans la plupart des cas, pas beaucoup de connaissances en immobilier.
Acheter en défiscalisation (Pinel and co) est un bon placement.
Nope. ce n’est pas un placement. C’est une réduction d’impôt payée au prix fort. Tu payes plus cher le bien (parce qu’il est defiscalisé), les coûts de gestion sont plus élevés et tu dois faire un « effort d’épargne » (en gros tu payes en plus). Un vieux sage (Jim, paix à ton âme), me disait que si la personne gagne sa vie à te donner des conseils qu’il n’applique pas à lui même (un banquier par exemple), mieux vaut ne pas l’écouter. Tout le monde te vante l’avantage fiscal. Mais personne ne parle de l’éléphant dans la pièce : le bien que tu achètes et son coût.
Être propriétaire avec des locataires c’est la galère : on t’appelle pour réparer les chiottes.
Il se trouve que ce n’est pas le cas. Disons que je gère quelques logements et, certes il y a des réparations, mais franchement ce n’est pas très compliqué. J’ai tout délégué et je n’y vais que 3 fois par an.
Les locataires ne payent pas
Les impayés en france représentent 3,89% . Sur cette quantité, la plupart viennent des logements sociaux. Ai je des mauvais payeurs ? Oui. Combien cela représente-t-il ? Exactement 0,6 % des loyers sur les 3 dernières années. Est ce galère ? Non, j’ai déjà géré des choses beaucoup plus compliquées. Aller récupérer le loyer en liquide auprès du locataire ou devoir faire preuve de fermeté font partie des apprentissages. Je ne dis pas que cela me fait plaisir, je dis que j’apprends.
Les locataires ne respectent rien
Oui, si tu les traites mal, ils te le rendent bien. Pour moi, les locataires sont des clients à qui je dois une prestation d’hébergement. Je les traite comme des clients, pas comme des locataires.
Être propriétaire ce n’est que des galères.
Pas du tout. Encore une fois cela dépend comment tu le prends. Pour moi c’est un business. Une source de revenu et une capacité à :
- m’ancrer dans la réalité
- Avoir une certaine tranquillité d’esprit
Conclusion
Alors si tu veux savoir, oui, j’ai géré des cas comme :
- un locataire qui finit en prison puis expulsé du pays (j’ai récupéré les loyers impayés)
- Un locataire qui menace des personnes avec un couteau devant l’immeuble (il a été expulsé par le juge en deux mois alors qu’il était sous curatelle – son logement était à refaire, il a tout remboursé)
- Des puces de lit et des cafards
- Des personnes qui fument comme des pompiers et ça empeste
- Une personne âgée qui tape à la porte de ses voisins à 3 heures du matin avec sa canne
- Un décès
- Un clochard qui trouve que l’entrée est très sympa
- Des clients Airbnb qui trashent un appart
- Une personne qui tape dans la caisse
- Nettoyer du vomi dans l’escalier
Mais aussi et surtout
- la rencontre avec des personnes super (Jess, Anne, Fanny, Cyril ça c’est pour vous si vous tombez sur ce texte)
- Des cas marrants (comme un monsieur tout nu à 2 heures du matin pris sur les caméras)
- Des échanges vraiment enrichissants
- La construction d’un business lucratif sans aucun apport et avec des risques vraiment limités
- La découverte d’un monde et une ouverture de chakras hallucinante
- De belles amitiés (Thierry, c’est pour toi)
